Venta de su vivienda: la exclusión, las pruebas de dos de cinco años y el impuesto sobre el resto
Propiedad
Hasta $250.000 de la ganancia de una vivienda principal están excluidos para un vendedor soltero, $500.000 para una pareja que presenta una declaración conjunta; sobre una ganancia de $400,000, un vendedor soltero con $80,000 de otros ingresos paga $22.500 de impuesto federal sobre el resto.
- $250.000excluido, soltero
- $500.000excluido, conjunto
- $22.500impuesto federal sobre el resto
Comprensión de la exclusión por venta de vivienda
La exclusión por venta de vivienda reduce la ganancia imponible cuando vende su residencia principal. Los contribuyentes solteros excluyen una cantidad específica, mientras que los contribuyentes conjuntos excluyen una suma mayor. Estos límites aparecen en las cifras clave anteriores. La siguiente tabla detalla estos umbrales según el estado civil para efectos fiscales. Solo la ganancia que excede estos límites está sujeta a las tasas estándar de impuesto sobre ganancias de capital. Esta estructura garantiza que la apreciación típica de la vivienda a menudo resulte en poca o ninguna responsabilidad fiscal federal para muchos propietarios. Utilice la calculadora para ver cómo se ajusta su situación específica a estas reglas.
| Estado civil para efectos fiscales | Ganancia excluida ($) |
|---|---|
| Soltero | 250.000 |
| Casado presentando conjuntamente | 500.000 |
Requisitos de elegibilidad
Para calificar, debe cumplir dos pruebas específicas dentro de los cinco años anteriores a la venta. Primero, debe haber sido propietario de la vivienda durante al menos dos años. Segundo, debe haber vivido en ella como su vivienda principal durante al menos dos años. Estos períodos no necesitan ser consecutivos. Para declaraciones conjuntas, ambos cónyuges deben cumplir la prueba de uso. Cumplir estas condiciones permite aplicar la exclusión. No cumplir alguna de las pruebas puede descalificar la totalidad de la ganancia para la exclusión. Puede encontrar más detalles sobre la elegibilidad en la guía para vender una vivienda.
Cálculo del impuesto restante
Cualquier ganancia por encima de la cantidad excluida se trata como ganancia de capital. El impuesto sobre este remanente depende de su ingreso total y su estado civil para efectos fiscales. Las cifras clave muestran un ejemplo de cálculo para un vendedor soltero con otros ingresos. Este impuesto se aplica solo a la porción que excede el límite de exclusión. La porción excluida en sí no se considera renta de inversiones para el impuesto sobre la renta de inversiones netas. Esta distinción reduce la carga fiscal general sobre la venta.
Impacto en otros impuestos
La parte excluida de la ganancia no se cuenta para el umbral del impuesto sobre la renta de inversiones netas. Esto significa que la exclusión puede reducir indirectamente los impuestos sobre otras rentas de inversión. La ganancia gravable restante está sujeta a las tasas estándar de ganancias de capital. Su ingreso total determina qué tasa aplica. Use la calculadora para estimar su obligación específica según su nivel de ingresos y su estado civil para efectos fiscales. Esto ayuda a aclarar cómo interactúa la exclusión con otras obligaciones fiscales.
Preguntas
¿Ambos cónyuges deben cumplir el requisito de residencia?
Sí, ambos cónyuges deben cumplir el requisito de uso para que una declaración conjunta reclame la exclusión conjunta completa. Cada cónyuge debe haber vivido en la vivienda como su residencia principal durante al menos dos años dentro del período de cinco años.
¿La cantidad excluida cuenta como renta de inversión?
No, la parte excluida de la ganancia no se considera renta de inversión para el impuesto sobre la renta de inversiones netas. Solo la ganancia gravable restante está sujeta a las tasas estándar de ganancias de capital y a los impuestos relacionados.
¿Cómo se grava la ganancia restante?
La ganancia restante se grava a las tasas estándar de ganancias de capital. Su ingreso total determina la tasa aplicable. La calculadora ayuda a estimar este impuesto según su situación financiera específica.
Todas las cifras de esta página se calculan mediante código a partir de los tramos impositivos federales y los umbrales de ganancias de capital de 2026 (IRS Rev. Proc. 2025-32) y los tramos impositivos estatales de 2026. Consulte la metodología.