自宅売却：非課税枠、2年/5年要件、および残りの課税
不動産
主たる住居の売却益は、単身申告者なら最大$250,000、連名申告なら$500,000まで非課税となります。例えば、他の所得が$80,000ある単身申告者が$400,000の譲渡益を得た場合、残り分に対する連邦税は$22,500です。
- $250,000単身申告者の非課税額
- $500,000連名申告者の非課税額
- $22,500残り分に対する連邦税
自宅売却非課税枠の理解
自宅売却非課税枠により、主たる住居を売却した際の課税対象となる譲渡益が軽減されます。単身申告者は一定額を非課税とし、連名申告者はより大きな額を非課税とします。これらの上限は上記の主要数値に記載されています。下表では申告区分別の基準額を詳述しています。これらの上限を超える譲渡益のみが標準的な譲渡所得税率の対象となります。この仕組みにより、一般的な住宅価格の上昇に対しては、多くの住宅所有者にとって連邦税負担がほとんどまたは全く発生しないことが保証されます。あなたの具体的な状況がこのルールにどう当てはまるかを確認するには、計算ツールをご利用ください。
| 申告区分 | 非課税となる譲渡益（ドル） |
|---|---|
| 単身申告 | 250,000 |
| 夫婦合算申告 | 500,000 |
適用要件
適用を受けるには、売却前の5年間に特定の2つの要件を満たす必要があります。第一に、少なくとも2年間その住宅を所有していたこと。第二に、少なくとも2年間そこを主たる住居として居住していたこと。これらの期間は連続している必要はありません。連名申告の場合、夫婦双方が居住要件を満たす必要があります。これらの条件を満たすと、非課税枠が適用されます。いずれかの要件を満たさない場合、すべての譲渡益が非課税枠の対象外となる可能性があります。適用要件に関する詳細は、住宅売却ガイドをご覧ください。
残り分の税額の計算
非課税額を超える譲渡益はすべて譲渡益として扱われます。この残り分の税額は、総所得と申告区分によって決まります。主要数値では、他の所得がある単身申告者の計算例を示しています。この税は、非課税枠の上限を超える部分にのみ適用されます。非課税部分は純投資所得税における投資所得とはみなされません。この区別により、売却に伴う全体の税負担が軽減されます。
他の税金への影響
除外された譲渡益は純投資所得税の閾値には算入されません。これにより、除外措置は他の投資所得に対する税額を間接的に引き下げることができます。残りの課税対象となる譲渡益には通常の譲渡益税率が適用されます。適用される税率は総所得額によって決まります。計算ツールを使用して、所得水準と申告区分に基づき具体的な納税額を試算してください。これにより、除外措置が他の税務義務とどのように関連するかを明確にできます。
よくある質問
夫婦ともに居住要件を満たす必要がありますか？
はい、夫婦合算申告で完全な合算除外額を適用するには、夫婦ともに居住要件を満たす必要があります。各配偶者は、5年間のうち少なくとも2年間、その住宅を主な居住地として居住していた必要があります。
除外額は投資所得として扱われますか？
いいえ、除外された譲渡益は純投資所得税における投資所得とはみなされません。残りの課税対象となる譲渡益のみが通常の譲渡益税率および関連する税金の対象となります。
残りの譲渡益にはどのように課税されますか？
残りの譲渡益には通常の譲渡益税率が適用されます。適用される税率は総所得額によって決まります。計算ツールを使用すると、具体的な財務状況に基づきこの税額を試算できます。
このページのすべての数値は、2026年の連邦税率階層および譲渡益閾値（IRS Rev. Proc. 2025-32）と2026年の州税率階層からコードにより算出されています。算定方法をご確認ください。