出售房屋：免稅額、五年內住滿兩年的測試，以及其餘部分的稅務
不動產
單一申報者可排除高達 $250,000 的主要住所資本利得，共同申報的夫妻則為 $500,000；若資本利得為 $400,000，且單一申報者另有 $80,000 的其他所得，則須就剩餘部分繳納 $22,500 的聯邦稅。
- $250,000已排除，單身
- $500,000排除，聯合申報
- $22,500其餘部分的聯邦稅
了解房屋出售免稅額
出售自住住宅時，住宅出售豁免額可降低應稅資本利得。單一申報者可豁免特定金額，而聯合申報者可豁免較高金額。這些限額見於上方的關鍵數據。下表詳細列出各申報身分的門檻。僅超過這些限額的利得部分才適用標準資本利得稅率。此結構確保一般住宅增值對許多屋主而言，通常只需繳納極少或無需繳納聯邦稅。請使用計算器查看您的具體情況如何符合這些規則。
| 申報身分 | 排除資本利得 ($) |
|---|---|
| 單身 | 250,000 |
| 已婚聯合申報 | 500,000 |
資格要求
若要符合資格，您必須在出售前的五年內通過兩項特定測試。首先，您必須擁有該房屋至少兩年。其次，您必須將其作為主要住所居住至少兩年。這些期間無需連續。對於聯合申報，夫妻双方均須符合居住測試。滿足這些條件即可適用排除條款。若未通過任一測試，整個資本利得可能無法享有排除優惠。更多資格詳情請見出售房屋指南。
計算剩餘稅額
超過免稅額的任何利得均視為資本利得。此剩餘金額的稅額取決於您的總所得與申報身分。關鍵數字示範了單一申報者搭配其他所得的計算範例。此稅項僅適用於超過免稅限額的部分。獲免稅的部分本身不視為淨投資所得稅的投資所得。此區別降低了出售時的整體稅負。
對其他稅項的影響
利得中獲豁免的部分不計入淨投資所得稅門檻。這意味著該豁免可間接降低其他投資所得的稅負。剩餘的應稅利得適用標準資本利得稅率。您的總收入決定適用哪一稅率。請使用計算機，根據您的收入水準和申報身分估算具體稅負。這有助於釐清豁免與其他稅務義務之間的互動關係。
常見問題
夫妻雙方是否都需符合居住測試？
是的，若要在聯合申報中申請完整的聯合豁免，夫妻雙方均須符合使用測試。每位配偶必須在五年期間內，至少兩年將該房屋作為其主要住所居住。
獲豁免的金額是否計入投資所得？
否，利得中獲豁免的部分不被視為淨投資所得稅下的投資所得。僅剩餘的應稅利得適用標準資本利得稅率及相關稅項。
剩餘利得如何課稅？
剩餘利得適用標準資本利得稅率。您的總收入決定適用稅率。計算機可協助您根據具體財務狀況估算此稅額。
本頁面所有數字均由程式碼根據 2026 年聯邦稅率級距與資本利得門檻（IRS Rev. Proc. 2025-32）以及 2026 年州稅率級距計算得出。請參閱計算方法。