Продаж житла: звільнення від оподаткування, критерії «два з п’яти років» та податок на залишок

Майно2026-10-03

До $250 000 прибутку від продажу основного житла звільняється від оподаткування для одного продавця, $500 000 — для пари, що подає спільну декларацію; при прибутку $400,000 і $80,000 іншого доходу одинокий продавець сплачує $22 500 федерального податку з залишку.

• $250 000звільнено, одиночний статус
• $500 000звільнено, спільний статус
• $22 500федеральний податок із залишку

Розуміння звільнення від податку при продажу житла

Звільнення від податку при продажу житла зменшує оподатковуваний прибуток під час продажу вашого основного місця проживання. Податкові декларації з одиночним статусом передбачають звільнення певної суми, тоді як спільні декларації — більшої. Ці ліміти наведені в ключових показниках вище. У таблиці нижче детально описано ці пороги залежно від статусу подання декларації. Стандартні ставки податку на прибуток від продажу активу застосовуються лише до частини прибутку, що перевищує ці ліміти. Така структура гарантує, що для багатьох власників житла звичайне зростання вартості нерухомості часто призводить до незначного або нульового федерального податкового навантаження. Використовуйте калькулятор, щоб побачити, як ваші конкретні умови відповідають цим правилам.

Вимоги до відповідності критеріям

Щоб отримати право на звільнення, ви повинні відповідати двом конкретним критеріям протягом п’яти років перед продажем. По-перше, ви повинні володіти житлом щонайменше два роки. По-друге, ви повинні жити в ньому як у своєму основному житлі щонайменше два роки. Ці періоди не обов’язково мають бути послідовними. Для спільних декларацій обидва подружжя повинні відповідати критерію проживання. Виконання цих умов дозволяє застосувати звільнення. Невиконання будь-якого з критеріїв може позбавити весь прибуток права на звільнення. Детальнішу інформацію про відповідність критеріям можна знайти в посібнику з продажу житла.

Розрахунок залишкового податку

Будь-який прибуток, що перевищує суму звільнення, розглядається як прибуток від продажу активу. Податок на цей залишок залежить від вашого загального доходу та статусу подання декларації. Ключові показники демонструють приклад розрахунку для одинокого продавця з іншим доходом. Цей податок застосовується лише до частини, що перевищує ліміт звільнення. Сама звільнена частина не вважається інвестиційним доходом для цілей податку на чистий інвестиційний дохід. Це розмежування знижує загальне податкове навантаження від продажу.

Вплив на інші податки

Виключена частина прибутку від продажу активу не враховується при визначенні порогу для податку на чистий інвестиційний дохід. Це означає, що виключення може опосередковано знизити податки на інші інвестиційні доходи. Решта оподатковуваного прибутку від продажу активу підлягає оподаткуванню за стандартними ставками на прибуток від продажу активу. Ваш загальний дохід визначає, яка ставка застосовується. Використовуйте калькулятор, щоб оцінити своє конкретне податкове зобов’язання на основі рівня доходу та статусу подання декларації. Це допомагає зрозуміти, як виключення взаємодіє з іншими податковими зобов’язаннями.

Питання

Усі показники на цій сторінці розраховуються за допомогою коду на основі федеральних податкових ставок та порогів прибутку від продажу активу на 2026 рік (IRS Rev. Proc. 2025-32) і ставок штатів на 2026 рік. Див. методологію.