出售住房：免税额、两年/五年测试及剩余部分的税收
财产
单身卖方可就主要住房利得最高扣除 $250,000，联合申报夫妇最高扣除 $500,000；若利得为 $400,000 且单身卖方另有 $80,000 其他收入，则剩余部分需缴纳 $22,500 联邦税。
- $250,000单身免税额
- $500,000联合申报免税额
- $22,500剩余部分联邦税
理解住房出售免税额
出售主要住房时，住房出售免税额可减少应税利得。单身申报人可扣除特定金额，联合申报人可扣除更高金额。上述关键数据列出了这些限额。下表详细说明了不同申报身份对应的阈值。仅超出这些限额的利得部分需按标准资本利得税率纳税。此结构确保许多房主的典型住房增值往往只需缴纳很少或不需缴纳联邦税。请使用计算器查看您的具体情况如何适用这些规则。
| 申报身份 | 排除的收益（美元） |
|---|---|
| 单身 | 250,000 |
| 已婚联合申报 | 500,000 |
资格要求
要符合资格，您必须在出售前的五年内满足两项特定测试。首先，您必须拥有该住房至少两年。其次，您必须将其作为主要住房居住至少两年。这些时间段无需连续。对于联合申报，夫妻双方都必须满足居住测试。满足这些条件即可适用免税额。若未满足任一测试，整个利得可能无法享受免税待遇。更多资格详情见售房指南。
计算剩余税款
超出免税额的任何利得均视为资本利得。剩余部分的税款取决于您的总收入和申报身份。关键数据展示了单身卖方伴有其他收入的示例计算。此税仅适用于超出免税限额的部分。免税部分本身不计入净投资所得税的投资收入。这一区别降低了出售住房的整体税负。
对其他税种的影响
利得中获豁免的部分不计入净投资所得税门槛。这意味着豁免可间接降低其他投资收入的税负。剩余应税利得适用标准资本利得税率。您的总收入决定适用的税率。请使用计算器，根据您的收入水平和申报身份估算具体税负。这有助于厘清豁免与其他纳税义务的相互作用。
常见问题
夫妻双方是否都需满足居住要求？
是的，夫妻双方均须满足使用要求，方可在联合申报时享受全额联合豁免。每位配偶必须在五年期间内至少两年将该房屋作为其主要居所居住。
豁免金额是否计入投资收入？
否，利得中获豁免的部分不计入净投资所得税的投资收入。仅剩余应税利得适用标准资本利得税率及相关税费。
剩余利得如何征税？
剩余利得按标准资本利得税率征税。您的总收入决定适用税率。计算器可根据您的具体财务状况估算此项税费。
本页所有数值均依据2026年联邦税率级距和资本利得门槛（IRS Rev. Proc. 2025-32）以及2026年各州税率级距，通过代码计算得出。请参阅计算方法。