Ev satışınız: istisna, iki-yıl-beş-yıl testleri ve kalan tutar üzerindeki vergi
Taşınmaz
Tek bir satıcı için ana ikametgâh kazancının $250.000 tutarına kadar olan kısmı istisna edilir, ortak beyanname veren çiftler için bu tutar $500.000 olur; $400.000 kazanç ve $80.000 diğer geliri olan tek bir satıcı, kalan tutar üzerinden $22.500 federal vergi öder.
- $250.000istisna edilen, tek
- $500.000istisna edilen, ortak
- $22.500kalan tutar üzerindeki federal vergi
Ev Satış İstisnasını Anlamak
Ev satış istisnası, ana ikametgâhınızı sattığınızda vergilendirilebilir kazancı azaltır. Tek beyanname verenler belirli bir tutarı istisna ederken, ortak beyanname verenler daha yüksek bir tutarı istisna eder. Bu limitler yukarıdaki ana rakamlarda yer almaktadır. Aşağıdaki tablo bu eşikleri beyanname durumuna göre ayrıntılı olarak gösterir. Yalnızca bu limitleri aşan kazanç standart sermaye kazancı vergi oranlarına tabi olur. Bu yapı, tipik ev değer artışlarının birçok ev sahibi için az veya hiç federal vergi yükümlülüğü doğurmamasını sağlar. Durumunuzun bu kurallara nasıl uyduğunu görmek için hesaplayıcıyı kullanın.
| Beyanname durumu | Hariç tutulan kazanç ($) |
|---|---|
| Bekâr | 250.000 |
| Ortak beyan veren eşler | 500.000 |
Uygunluk Gereksinimleri
Uygun olmak için satıştan önceki beş yıl içinde iki spesifik testi karşılamanız gerekir. Birincisi, evi en az iki yıl boyunca mülkiyetinizde bulundurmuş olmalısınız. İkincisi, onu ana ikametgâhınız olarak en az iki yıl boyunca kullanmış olmalısınız. Bu sürelerin ardışık olması gerekmez. Ortak beyannamelerde her iki eş de kullanım testini karşılamalıdır. Bu koşulların karşılanması istisnanın uygulanmasına olanak tanır. Testlerden herhangi birinin karşılanamaması tüm kazancın istisna dışı kalmasına neden olabilir. Uygunluk hakkında daha fazla ayrıntı ev satış rehberinde mevcuttur.
Kalan Verginin Hesaplanması
İstisna edilen tutarın üzerindeki herhangi bir kazanç sermaye kazancı olarak değerlendirilir. Bu kalan tutar üzerindeki vergi, toplam gelirinize ve beyanname durumunuza bağlıdır. Ana rakamlar, diğer gelirleri olan tek bir satıcı için örnek bir hesaplamayı gösterir. Bu vergi yalnızca istisna limitini aşan kısım için uygulanır. İstisna edilen kısmın kendisi, net yatırım geliri vergisi için yatırım geliri olarak kabul edilmez. Bu ayrım, satış üzerindeki genel vergi yükünü azaltır.
Diğer Vergiler Üzerindeki Etkisi
Kazançtan istisna edilen kısım, net yatırım geliri vergisi eşik değerine dahil edilmez. Bu durum, istisnanın diğer yatırım gelirleri üzerindeki vergileri dolaylı olarak düşürebileceği anlamına gelir. Kalan vergiye tabi kazanç, standart sermaye kazancı oranlarına tabidir. Hangi oranın uygulanacağını toplam geliriniz belirler. Gelir seviyenize ve beyanname durumunuza göre özel yükümlülüğünüzü tahmin etmek için hesap makinesini kullanın. Bu, istisnanın diğer vergi yükümlülükleriyle nasıl etkileşime girdiğini netleştirmeye yardımcı olur.
Sorular
Her iki eş de ikametgah testini karşılamalı mı?
Evet, tam ortak istisnadan yararlanmak için ortak beyanname veren her iki eşin de kullanım testini karşılaması gerekir. Her eş, beş yıllık süre zarfında en az iki yıl boyunca evde ana ikametgah olarak yaşamış olmalıdır.
İstisna edilen tutar yatırım geliri sayılır mı?
Hayır, kazançtan istisna edilen kısım net yatırım geliri vergisi açısından yatırım geliri olarak kabul edilmez. Yalnızca kalan vergiye tabi kazanç, standart sermaye kazancı oranlarına ve ilgili vergilere tabidir.
Kalan kazanç nasıl vergilendirilir?
Kalan kazanç, standart sermaye kazancı oranlarına göre vergilendirilir. Uygulanacak oranı toplam geliriniz belirler. Hesap makinesi, bu vergiyi özel mali durumunuza göre tahmin etmenize yardımcı olur.
Bu sayfadaki her rakam, 2026 federal vergi dilimleri ve sermaye kazancı eşik değerleri (IRS Rev. Proc. 2025-32) ile 2026 eyalet vergi dilimlerinden kod tarafından hesaplanır. Yöntembilim bölümüne bakın.