Sälja ditt hem: undantaget, två-av-fem-års-testerna och skatten på resten
Egendom
Upp till $250 000 av vinsten på ett huvudbostad är undantagen för en ensam deklarant, $500 000 för ett par som deklarerar tillsammans; på en vinst på $400 000 betalar en ensam deklarant med $80 000 i övrig inkomst $22 500 i federal skatt på resten.
- $250 000undantaget, ensam
- $500 000undantaget, tillsammans
- $22 500federal skatt på resten
Förstå undantaget vid försäljning av bostad
Undantaget vid försäljning av bostad minskar den skattepliktiga kapitalvinsten när du säljer din huvudbostad. Ensamdeklaranter undantar ett visst belopp, medan de som deklarerar tillsammans undantar ett högre belopp. Dessa gränser visas i nyckeltalen ovan. Tabellen nedan specificerar dessa tröskelvärden efter deklarationsstatus. Endast den vinst som överstiger dessa gränser blir föremål för de vanliga skattesatserna för kapitalvinst. Denna struktur innebär att typisk värdeökning på bostäder ofta leder till liten eller ingen federal skatteskuld för många bostadsägare. Använd kalkylatorn för att se hur din specifika situation passar in på dessa regler.
| Deklarationsstatus | Undantagen vinst ($) |
|---|---|
| Enskild | 250 000 |
| Gifta som deklarerar gemensamt | 500 000 |
Behörighetskrav
För att kvalificera dig måste du uppfylla två specifika krav inom de fem år som föregår försäljningen. För det första måste du ha ägt bostaden i minst två år. För det andra måste du ha bott i den som din huvudbostad i minst två år. Dessa perioder behöver inte vara sammanhängande. Vid gemensamma deklarationer måste båda makarna uppfylla användningskravet. Om dessa villkor uppfylls kan undantaget tillämpas. Om något av kraven inte uppfylls kan hela vinsten bli undantagen från skattebefrielsen. Mer information om behörighet finns i guiden för försäljning av bostad.
Beräkna återstående skatt
All vinst som överstiger det undantagna beloppet behandlas som kapitalvinst. Skatten på denna rest beror på din totala inkomst och deklarationsstatus. Nyckeltalen visar ett exempel på beräkning för en ensam deklarant med övrig inkomst. Denna skatt tillämpas endast på den del som överstiger undantagsgränsen. Den undantagna delen räknas inte som investeringsinkomst för skatten på nettoinvesteringsinkomst. Denna åtskillnad sänker den totala skattebördan vid försäljningen.
Påverkan på andra skatter
Den uteslutna delen av vinsten räknas inte in i tröskelvärdet för skatten på nettoinvesteringsinkomst. Det innebär att uteslutningen indirekt kan sänka skatten på andra investeringsinkomster. Den återstående skattepliktiga vinsten beskattas enligt de vanliga kapitallvinstsatserna. Din totala inkomst avgör vilken sats som gäller. Använd kalkylatorn för att uppskatta din specifika skattskyldighet utifrån din inkomstnivå och deklarationsstatus. Detta hjälper till att klargöra hur uteslutningen samspelar med andra skattskyldigheter.
Frågor
Måste båda makarna uppfylla bosättningstestet?
Ja, båda makarna måste uppfylla användningstestet för att en gemensam deklaration ska kunna göra anspråk på hela det gemensamma avdraget. Varje make måste ha bott i bostaden som sin huvudbostad i minst två år under femårsperioden.
Räknas det uteslutna beloppet som investeringsinkomst?
Nej, den uteslutna delen av vinsten betraktas inte som investeringsinkomst för skatten på nettoinvesteringsinkomst. Endast den återstående skattepliktiga vinsten beskattas enligt de vanliga kapitallvinstsatserna och därmed förknippade skatter.
Hur beskattas den återstående vinsten?
Den återstående vinsten beskattas enligt de vanliga kapitallvinstsatserna. Din totala inkomst avgör den tillämpliga satsen. Kalkylatorn hjälper till att uppskatta denna skatt utifrån din specifika ekonomiska situation.
Alla siffror på denna sida beräknas av kod från de federala skatteskalaerna och kapitallvinsttrösklarna för 2026 (IRS Rev. Proc. 2025-32) samt delstatsskatteskalaerna för 2026. Se metodiken.