Verkauf Ihres Eigenheims: die Freigrenze, die Zwei-von-Fünf-Jahre-Tests und die Steuer auf den Rest
Immobilien
Bis zu $250.000 des Gewinns aus dem Verkauf einer Hauptwohnung sind für einen einzelnen Steuerpflichtigen steuerfrei, $500.000 für gemeinsam veranlagte Ehepaare; bei einem Gewinn von $400.000 zahlt ein einzelner Steuerpflichtiger mit $80.000 sonstiger Einkünfte $22.500 Bundessteuer auf den Rest.
- $250.000steuerfrei, einzeln
- $500.000steuerfrei, gemeinsam
- $22.500Bundessteuer auf den Rest
Verständnis der Freigrenze beim Hausverkauf
Die Freigrenze beim Hausverkauf reduziert den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf Ihrer Hauptwohnung. Einzelne Steuerpflichtige können einen bestimmten Betrag steuerfrei stellen, gemeinsam veranlagte Ehepaare einen höheren Betrag. Diese Grenzen finden Sie in den wichtigsten Kennzahlen oben. Die folgende Tabelle zeigt diese Schwellenwerte nach Steuererklärungskategorie. Nur der Gewinn, der diese Grenzen überschreitet, unterliegt den üblichen Sätzen für die Kapitalgewinnsteuer. Diese Struktur stellt sicher, dass bei typischer Wertsteigerung der Immobilie für viele Eigentümer oft nur eine geringe oder gar keine Bundessteuer anfällt. Nutzen Sie den Rechner, um zu sehen, wie Ihre persönliche Situation zu diesen Regeln passt.
| Steuererklärungskategorie | Ausgenommener Gewinn (USD) |
|---|---|
| Ledig | 250.000 |
| Verheiratet gemeinsam veranlagt | 500.000 |
Voraussetzungen für die Berechtigung
Um die Berechtigung zu erhalten, müssen Sie innerhalb der fünf Jahre vor dem Verkauf zwei spezifische Tests erfüllen. Erstens müssen Sie das Eigenheim mindestens zwei Jahre besessen haben. Zweitens müssen Sie mindestens zwei Jahre darin als Hauptwohnung gewohnt haben. Diese Zeiträume müssen nicht aufeinanderfolgend sein. Bei gemeinsamen Steuererklärungen müssen beide Ehepartner den Nutzungstest erfüllen. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, kann die Freigrenze angewendet werden. Wenn einer der Tests nicht erfüllt wird, kann der gesamte Gewinn von der Freigrenze ausgeschlossen werden. Weitere Details zur Berechtigung finden Sie im Leitfaden zum Verkauf eines Eigenheims.
Berechnung der verbleibenden Steuer
Jeder Gewinn über dem steuerfreien Betrag wird als Kapitalgewinn behandelt. Die Steuer auf diesen Rest hängt von Ihrem Gesamteinkommen und Ihrer Steuererklärungskategorie ab. Die wichtigsten Kennzahlen zeigen ein Beispiel für die Berechnung für einen einzelnen Verkäufer mit sonstigen Einkünften. Diese Steuer gilt nur für den Teil, der die Freigrenze überschreitet. Der steuerfreie Teil selbst wird für die Net Investment Income Tax nicht als Anlageeinkommen betrachtet. Diese Unterscheidung senkt die gesamte Steuerbelastung beim Verkauf.
Auswirkungen auf andere Steuern
Der ausgeschlossene Teil des Gewinns zählt nicht zur Schwelle für die Net Investment Income Tax. Dies bedeutet, dass der Ausschluss indirekt die Steuern auf andere Anlageerträge senken kann. Der verbleibende steuerpflichtige Gewinn unterliegt den üblichen Sätzen für Kapitalgewinne. Ihr Gesamteinkommen bestimmt, welcher Satz gilt. Nutzen Sie den Rechner, um Ihre spezifische Steuerlast basierend auf Ihrem Einkommensniveau und Ihrer Steuererklärungskategorie zu schätzen. Dies hilft zu klären, wie der Ausschluss mit anderen Steuerpflichten zusammenwirkt.
Fragen
Müssen beide Ehepartner die Wohnsitzanforderung erfüllen?
Ja, beide Ehepartner müssen die Nutzungsvoraussetzung erfüllen, damit bei einer gemeinsamen Steuererklärung der volle gemeinsame Ausschluss geltend gemacht werden kann. Jeder Ehepartner muss mindestens zwei Jahre innerhalb des Fünfjahreszeitraums im Haus als Hauptwohnsitz gelebt haben.
Zählt der ausgeschlossene Betrag als Anlageertrag?
Nein, der ausgeschlossene Teil des Gewinns wird für die Net Investment Income Tax nicht als Anlageertrag betrachtet. Nur der verbleibende steuerpflichtige Gewinn unterliegt den üblichen Sätzen für Kapitalgewinne und damit verbundenen Steuern.
Wie wird der verbleibende Gewinn besteuert?
Der verbleibende Gewinn wird zu den üblichen Sätzen für Kapitalgewinne besteuert. Ihr Gesamteinkommen bestimmt den anwendbaren Satz. Der Rechner hilft, diese Steuer basierend auf Ihrer spezifischen finanziellen Situation zu schätzen.
Jede Zahl auf dieser Seite wird per Code aus den Bundessteuersatzstufen und Schwellenwerten für Kapitalgewinne für 2026 (IRS Rev. Proc. 2025-32) sowie den Landessteuersatzstufen für 2026 berechnet. Siehe die Methodik.