Продажа дома: исключение, тесты «два года из пяти» и налог на остаток
Недвижимость
До $250 000 прироста капитала от продажи основного жилья не облагается налогом для одинокого налогоплательщика, $500 000 — для пары, подающей совместную декларацию; при приросте капитала в $400 000 одинокий налогоплательщик с $80 000 прочего дохода заплатит $22 500 федерального налога с остатка.
- $250 000не облагается, одиночный статус
- $500 000не облагается, совместный статус
- $22 500федеральный налог с остатка
Понимание исключения при продаже жилья
Исключение при продаже жилья уменьшает налогооблагаемый прирост капитала при продаже основного места жительства. Одинокие налогоплательщики исключают определенную сумму, а налогоплательщики, подающие совместную декларацию, — большую сумму. Эти лимиты указаны в ключевых показателях выше. В таблице ниже приведены эти пороги в зависимости от статуса налогоплательщика. Стандартные ставки налога на прирост капитала применяются только к части прироста, превышающей эти лимиты. Такая структура обеспечивает то, что типичный рост стоимости жилья часто приводит к незначительному или полному отсутствию федерального налогового обязательства для многих домовладельцев. Используйте калькулятор, чтобы увидеть, как ваши конкретные условия соответствуют этим правилам.
| Статус налогоплательщика | Исключенный прирост ($) |
|---|---|
| Одиночный налогоплательщик | 250 000 |
| Совместная подача декларации супругами | 500 000 |
Требования к соответствию условиям
Для получения права на исключение необходимо выполнить два конкретных теста в течение пяти лет, предшествующих продаже. Во-первых, вы должны владеть домом не менее двух лет. Во-вторых, вы должны проживать в нем как в основном жилье не менее двух лет. Эти периоды не обязательно должны быть непрерывными. Для совместных деклараций оба супруга должны соответствовать критерию проживания. Выполнение этих условий позволяет применить исключение. Невыполнение любого из тестов может лишить весь прирост капитала права на исключение. Дополнительные сведения о соответствии условиям доступны в руководстве по продаже дома.
Расчет оставшегося налога
Любой прирост капитала сверх исключаемой суммы рассматривается как прирост капитала. Налог с этой остаточной части зависит от вашего общего дохода и статуса налогоплательщика. Ключевые показатели демонстрируют пример расчета для одинокого продавца с прочим доходом. Этот налог применяется только к части, превышающей лимит исключения. Сама исключаемая часть не считается инвестиционным доходом для целей налога на чистый инвестиционный доход. Это различие снижает общую налоговую нагрузку при продаже.
Влияние на другие налоги
Исключённая часть прироста капитала не учитывается при определении порога для налога на чистый инвестиционный доход. Это означает, что исключение может косвенно снизить налоги на другой инвестиционный доход. Оставшаяся налогооблагаемая часть прироста капитала облагается по стандартным ставкам налога на прирост капитала. Ваш общий доход определяет применимую ставку. Используйте калькулятор, чтобы оценить вашу конкретную налоговую нагрузку исходя из уровня дохода и статуса налогоплательщика. Это поможет прояснить, как исключение взаимодействует с другими налоговыми обязательствами.
Вопросы
Должны ли оба супруга соответствовать требованию о проживании?
Да, оба супруга должны соответствовать требованию о проживании, чтобы подать совместную декларацию и применить полное совместное исключение. Каждый супруг должен был проживать в доме как в основном месте жительства не менее двух лет в течение пятилетнего периода.
Учитывается ли исключенная сумма как инвестиционный доход?
Нет, исключенная часть прироста капитала не считается инвестиционным доходом для целей налога на чистый инвестиционный доход. Только оставшаяся налогооблагаемая часть прироста капитала облагается по стандартным ставкам налога на прирост капитала и связанным с ним налогам.
Как облагается оставшаяся часть прироста?
Оставшаяся часть прироста капитала облагается по стандартным ставкам налога на прирост капитала. Ваш общий доход определяет применимую ставку. Калькулятор помогает оценить этот налог на основе вашей конкретной финансовой ситуации.
Все цифры на этой странице рассчитаны программно на основе федеральных налоговых ставок и порогов налога на прирост капитала на 2026 год (IRS Rev. Proc. 2025-32) и налоговых ставок штатов на 2026 год. См. методологию.