Verkoop van uw woning: de vrijstelling, de twee-van-vijf-jaren-toetsen en de belasting over het restant
Vastgoed
Tot $250.000 van de winst op een hoofdverblijf is vrijgesteld voor een alleenstaande verkoper, $500.000 voor een echtpaar dat gezamenlijk aangifte doet; bij een winst van $400.000 betaalt een alleenstaande verkoper met $80.000 aan overig inkomen $22.500 aan federale belasting over het restant.
- $250.000vrijgesteld, alleenstaand
- $500.000vrijgesteld, gezamenlijk
- $22.500federale belasting over het restant
De vrijstelling bij verkoop van een woning begrijpen
De vrijstelling bij verkoop van een woning vermindert de belastbare winst wanneer u uw hoofdverblijf verkoopt. Alleenstaanden stellen een specifiek bedrag vrij, terwijl gezamenlijke aangevers een hoger bedrag vrijstellen. Deze limieten staan in de belangrijkste cijfers hierboven. De onderstaande tabel geeft deze drempelwaarden per fiscale status weer. Alleen de winst die deze limieten overschrijdt, is onderworpen aan de standaardtarieven voor kapitaalwinstbelasting. Deze structuur zorgt ervoor dat de waardestijging van een woning vaak leidt tot weinig of geen federale belastingplicht voor veel huiseigenaren. Gebruik de calculator om te zien hoe uw specifieke situatie aan deze regels voldoet.
| Fiscale status | Uitgesloten winst ($) |
|---|---|
| Alleenstaand | 250.000 |
| Gehuwd, gezamenlijke aangifte | 500.000 |
Vereisten voor in aanmerking komen
Om in aanmerking te komen, moet u binnen de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop aan twee specifieke toetsen voldoen. Ten eerste moet u de woning minimaal twee jaar in eigendom hebben gehad. Ten tweede moet u er minimaal twee jaar als hoofdverblijf hebben gewoond. Deze perioden hoeven niet aaneengesloten te zijn. Bij gezamenlijke aangiften moeten beide echtgenoten voldoen aan de gebruikstoets. Als aan deze voorwaarden is voldaan, kan de vrijstelling worden toegepast. Als aan één van de toetsen niet wordt voldaan, kan de volledige winst voor de vrijstelling worden uitgesloten. Meer informatie over de voorwaarden vindt u in de gids voor het verkopen van een woning.
De resterende belasting berekenen
Elke winst boven het vrijgestelde bedrag wordt behandeld als kapitaalwinst. De belasting over dit restant hangt af van uw totale inkomen en fiscale status. De belangrijkste cijfers tonen een voorbeeldberekening voor een alleenstaande verkoper met ander inkomen. Deze belasting is alleen van toepassing op het deel dat de vrijstellingslimiet overschrijdt. Het vrijgestelde deel zelf wordt niet beschouwd als beleggingsinkomen voor de belasting op netto beleggingsinkomen. Dit onderscheid verlaagt de totale belastingdruk bij de verkoop.
Gevolgen voor andere belastingen
Het uitgesloten deel van de winst telt niet mee voor de drempel van de belasting op netto beleggingsinkomen. Dit betekent dat de uitsluiting indirect de belasting op ander beleggingsinkomen kan verlagen. De resterende belastbare winst valt onder de standaardtarieven voor kapitaalwinsten. Uw totale inkomen bepaalt welk tarief van toepassing is. Gebruik de calculator om uw specifieke belastingplicht te schatten op basis van uw inkomensniveau en fiscale status. Dit helpt te verduidelijken hoe de uitsluiting samenhangt met andere belastingverplichtingen.
Vragen
Moeten beide echtgenoten voldoen aan de verblijfstest?
Ja, beide echtgenoten moeten voldoen aan de gebruikstest om voor een gezamenlijke aangifte de volledige gezamenlijke uitsluiting te claimen. Elke echtgenoot moet minimaal twee jaar in de woning hebben gewoond als hoofdverblijfplaats tijdens de periode van vijf jaar.
Telt het uitgesloten bedrag als beleggingsinkomen?
Nee, het uitgesloten deel van de winst wordt niet beschouwd als beleggingsinkomen voor de belasting op netto beleggingsinkomen. Alleen de resterende belastbare winst valt onder de standaardtarieven voor kapitaalwinsten en aanverwante belastingen.
Hoe wordt de resterende winst belast?
De resterende winst wordt belast tegen de standaardtarieven voor kapitaalwinsten. Uw totale inkomen bepaalt het toepasselijke tarief. De calculator helpt deze belasting te schatten op basis van uw specifieke financiële situatie.
Elk cijfer op deze pagina wordt berekend door code op basis van de federale belastingtarieven en drempels voor kapitaalwinsten voor 2026 (IRS Rev. Proc. 2025-32) en de staatsbelastingtarieven voor 2026. Zie de methodologie.