การขายบ้าน: การยกเว้น, เงื่อนไขสองในห้าปี และภาษีสำหรับส่วนที่เหลือ
อสังหาริมทรัพย์
กำไรจากการขายบ้านหลักได้รับการยกเว้นสูงสุด $250,000 สำหรับผู้ยื่นแบบคนเดียว และ $500,000 สำหรับคู่สมรสที่ยื่นแบบร่วมกัน; จากกำไร $400,000 ผู้ยื่นแบบคนเดียวที่มีรายได้จากแหล่งอื่น $80,000 จะชำระภาษีสหรัฐฯ $22,500 สำหรับส่วนที่เหลือ
- $250,000ยกเว้น, ยื่นแบบคนเดียว
- $500,000ยกเว้น, ยื่นแบบร่วมกัน
- $22,500ภาษีสหรัฐฯ สำหรับส่วนที่เหลือ
ความเข้าใจเกี่ยวกับการยกเว้นภาษีจากการขายบ้าน
การยกเว้นภาษีจากการขายบ้านช่วยลดกำไรที่ต้องเสียภาษีเมื่อคุณขายที่อยู่อาศัยหลัก ผู้ยื่นแบบคนเดียวได้รับการยกเว้นในจำนวนที่กำหนด ในขณะที่ผู้ยื่นแบบร่วมกันได้รับการยกเว้นในจำนวนที่สูงกว่า ขีดจำกัดเหล่านี้ปรากฏในตัวเลขสำคัญด้านบน ตารางด้านล่างแสดงรายละเอียดของเกณฑ์เหล่านี้ตามสถานะการยื่นแบบ กำไรที่เกินขีดจำกัดเหล่านี้เท่านั้นที่จะอยู่ภายใต้เกณฑ์ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์มาตรฐาน โครงสร้างนี้ช่วยให้การเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้านโดยทั่วไปส่งผลให้มีภาระภาษีสหรัฐฯ น้อยหรือไม่มีเลยสำหรับเจ้าของบ้านจำนวนมาก ใช้เครื่องคำนวณเพื่อดูว่าสถานการณ์เฉพาะของคุณสอดคล้องกับกฎเหล่านี้ได้อย่างไร
| สถานะการยื่นแบบ | กำไรที่ได้รับการยกเว้น ($) |
|---|---|
| โสด | 250,000 |
| สมรสยื่นแบบร่วมกัน | 500,000 |
ข้อกำหนดด้านคุณสมบัติ
เพื่อให้มีสิทธิ์ คุณต้องผ่านเงื่อนไขสองประการภายในห้าปีก่อนการขาย ประการแรก คุณต้องเป็นเจ้าของบ้านอย่างน้อยสองปี ประการที่สอง คุณต้องอาศัยอยู่ในบ้านนั้นเป็นบ้านหลักอย่างน้อยสองปี ช่วงเวลาเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องต่อเนื่องกัน สำหรับการยื่นแบบร่วมกัน คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องผ่านเงื่อนไขด้านการใช้ประโยชน์ การปฏิบัติตามเงื่อนไขเหล่านี้ทำให้สามารถนำการยกเว้นมาใช้ได้ หากไม่ผ่านเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่ง อาจทำให้กำไรทั้งหมดไม่ได้รับการยกเว้น รายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับคุณสมบัติมีอยู่ในคู่มือการขายบ้าน
การคำนวณภาษีส่วนที่เหลือ
กำไรที่เกินจำนวนที่ได้รับการยกเว้นจะถือเป็นกำไรจากการขายสินทรัพย์ภาษีสำหรับส่วนที่เหลือนี้ขึ้นอยู่กับรายได้รวมและสถานะการยื่นแบบของคุณ ตัวเลขสำคัญแสดงตัวอย่างการคำนวณสำหรับผู้ยื่นแบบคนเดียวที่มีรายได้จากแหล่งอื่นภาษีนี้ใช้บังคับเฉพาะกับส่วนที่เกินขีดจำกัดการยกเว้นเท่านั้น ส่วนที่ได้รับการยกเว้นไม่ถือเป็นรายได้จากการลงทุนสำหรับภาษีเงินได้จากการลงทุนสุทธิ ความแตกต่างนี้ช่วยลดภาระภาษีโดยรวมจากการขาย
ผลกระทบต่อภาษีอื่นๆ
ส่วนที่หักออกของกำไรไม่นับรวมในเกณฑ์ภาษีนีตอินเวสต์เมนต์อินคัมเท็กซ์ ซึ่งหมายความว่าส่วนที่หักออกนี้อาจช่วยลดภาษีจากเงินได้จากการลงทุนอื่น ๆ ทางอ้อม กำไรส่วนที่เหลือที่ต้องเสียภาษีจะอยู่ภายใต้เกณฑ์อัตราภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ตามปกติ รายได้รวมของคุณจะเป็นตัวกำหนดว่าใช้อัตราใด ใช้เครื่องคำนวณเพื่อประมาณภาระภาษีเฉพาะของคุณตามระดับรายได้และสถานะการยื่นแบบ ซึ่งช่วยให้เข้าใจชัดเจนขึ้นว่าส่วนที่หักออกนี้มีปฏิสัมพันธ์กับภาระภาษีอื่น ๆ อย่างไร
คำถาม
คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องผ่านเกณฑ์การพำนักหรือไม่?
ใช่ คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องผ่านเกณฑ์การใช้ประโยชน์ เพื่อให้สามารถหักลดหย่อนรวมสำหรับคู่สมรสที่ยื่นแบบร่วมกันได้อย่างเต็มจำนวน แต่ละฝ่ายต้องอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นในฐานะที่อยู่อาศัยหลักอย่างน้อยสองปีในช่วงเวลาห้าปี
จำนวนเงินที่หักออกนับเป็นเงินได้จากการลงทุนหรือไม่?
ไม่ ส่วนที่หักออกของกำไรไม่ถือเป็นเงินได้จากการลงทุนสำหรับภาษีนีตอินเวสต์เมนต์อินคัมเท็กซ์ มีเพียงกำไรส่วนที่เหลือที่ต้องเสียภาษีเท่านั้นที่อยู่ภายใต้เกณฑ์อัตราภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ตามปกติและภาษีที่เกี่ยวข้อง
กำไรส่วนที่เหลือถูกจัดเก็บภาษีอย่างไร?
กำไรส่วนที่เหลือถูกจัดเก็บภาษีตามอัตราภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ตามปกติ รายได้รวมของคุณจะเป็นตัวกำหนดอัตราที่ใช้ เครื่องคำนวณช่วยประมาณภาษีนี้ตามสถานการณ์ทางการเงินเฉพาะของคุณ
ตัวเลขทุกตัวในหน้านี้คำนวณโดยโค้ดจากขั้นบันไดภาษีของรัฐบาลกลางและเกณฑ์กำไรจากการขายสินทรัพย์ปี 2026 (IRS Rev. Proc. 2025-32) และขั้นบันไดภาษีระดับรัฐปี 2026 ดูที่ วิธีการคำนวณ